리츠(REITs) 투자, 첫번째 리츠의 이해

리츠 투자 첫번째, REITs의 이해

 

자산 배분에 필요한 구성 항목을 자세히 알아보기 위해 배당주 부터 달러, 채권, 금, 달러 등에 대해 알아보았는데, 이번에는 우리나라 사람들이 가장 중요하게 생각하는 자산인 부동산에 대해 실물이 아닌 금융 투자를 통해 부동산에 투자하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 리츠 (REITs) 이해
2. 리츠의 종류 및 장/단점
3. 리츠 투자 시기

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1. 리츠(REITs)의 이해

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 다시 돌려주는 방식으로 부동산 공동구매 상품이라고 보면 됩니다. 

기본적인 구조는 투자자들이 투자금을 모아서 부동산 투자 신탁회사 (REITs)에게 돈을 주면 투자 회사는 실제 부도산을 구매하여 시세차익을 노리거나 임대를 통해 고정적인 수입이 나올 수 있도록 투자를 진행합니다. 그렇게 해서 나온 수익을 투자자에게 나누어 주는 방식이며 리츠는 증시에 상장하여 거래가 가능하기 때문에 주식의 성격도 가지고 있는 자산 항목입니다. 

회사가 부동산이나 부동산 대출에 관련해 수익을 투자자에게 나누어 주는 방식인데, 주식회사의 개념과 고의 유사합니다. 그래서 일반기업의 주식처럼 리츠도 증시에 상장되기에 주가가 오르면 리츠 또한 시세차익을 올릴 수 있습니다. 

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2. 리츠의 종류 및 장/단점

 

리츠의 종류는 생각보다 많습니다.
우선 투자 방식에 따라서 회사형과 신탁형으로 나눌 수 있는데, 
회사형은 주식을 발행해 투자자를 모으는 방식으로 증권거래소에서 매매가 가능하고 일정 기간마다 배당을 주는 형식입니다. 일반적으로 우리가 쉽게 접할 수 있는 방식이지요. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 방식인데, 상장은 금지되어 있습니다.
증권 거래소에서 쉽게 사고팔 수 있는 리츠는 개인연금 계좌나 IRP에서 운용이 가능하며, 정기적인 배당금을 주기 때문에 연금으로 활용하는데 있어 장점이 많은 상품입니다.

이외에도 리츠의 구조에 따라 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠 등 다양한 상품이 있으나, 약간은 전문가의 영역이기 때문에 이번 포스팅에서는 다루지 않겠습니다.

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리츠에 투자하는 방법은 간단합니다.
이미 증권시장에 상장된 리츠를 구매하는 방법과 공모주에 투자하는 방법인데, 이는 주식 거래를 해보신 분들이라면 그리 어렵지 않게 투자하실 수 있을 것 같네요.

 

리츠는 이익의 90%이상을 배당으로 지급하도록 의무화 되어 있습니다. 일반적인 회사는 열심히 일을 해서 번 돈을 주주에게도 나누어 주고, 회사를 위한 재 투자 금액을 활용하지만, 리츠는 번돈의 90% 이상을 주주에게 나누어주도록 되어 있어 외형을 키워 더 많은 투자를 진행하기 위해서는 주식을 추가로 발행하여 투자자금을 끌어 모아서 한다는 특징이 있습니다. 그래서 일반적으로는 부채비율이 높다는 특징이 있지요. 

실제로 현재 운용되고 있는 리츠 전체의 배당 수익률을 보면 평균 5.2% 수준이며 기준금리보다는 더 높은 금리를 제공해야만 리츠 투자가 의미 있기 때문에 기준금리가 높아지면 높아질수록 리츠에 대한 매력도는 떨어지고, 기준 금리가 낮아질 때 주식의 가격이 올라간다는 특징이 있습니다. 
그리고, 기준금리가 높을 때 상장되는 리츠들의 경우 수익률이 높은데, 23년 기준금리 인상시기 상장된 리츠의 배당률이 6.4%인 것을 보면 이렇게 금리가 높아졌을 때 투자하고 기준금리가 낮아질 때 다시 판매를 한다면 배당률과 주가 상승이라는 두마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것 같습니다.
게다가 소액으로 투자가 가능하며 부동산 실물 관리에서 나오는 스트레스(공실, 관리비용, 매매비용 등)를 현저하게 낮출 수 있기 때문에 직장인들에게는 아주 좋은 투자처라고 생각됩니다.

 

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장점이 있다면 단점도 있겠지요. 
리츠는 간접투자 방식이기 때문에 부동산 계약의 세부사항에 대해서는 알기어렵다는 단점이 있습니다. 물론 리츠 회사의 존립 자체가 부동산을 통해 돈을 버는 것이라서 회사의 직원들이 알아서 열심히 일을 하겠지만, 경영진의 판단 Miss, 외부 환경의 급작스런 변화 등에 대해서 대응을 얼마나 잘 하고 있는지는 알 수 없습니다. 따라서 리츠에 투자할 때는 투자하는 대상과 경력 등에 대해 충분히 알아보고 안정적인지, 향후 성장 가능성은 있는지를 반드시 따져봐야 합니다.
특히 산업 변화로 인해 부동산의 공실률이 높아지거나 임대료가 떨어진다면 배당으로 직결되기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 

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3. 리츠 투자 시기

 

이제부터는 리츠는 언제 투자해야 하는지 알아보겠습니다.

 

1. 금리가 정점을 치고 있을 때 투자하는 것이 좋습니다. 

리츠는 배당을 받는 상품이기 때문에 당연히 기준금리와 밀접한 관련이 있습니다. 위에서 언급했듯이 기준금리가 높으면 리츠는 기준금리나 예금 금리보다 높게 배당을 주어야 인기가 있습니다.

 

 

2. 주식이 좋아지기 시작할 때 투자하는 것이 좋습니다.

약간은 위에 이야기 한 내용과 상반되는 이야기 일 수 있는데, 경기가 안좋으면 금리가 내려가고 금리가 내려가면 고금리를 주는 고배당 상품이나 리츠의 상품이 인기가 좋을 수 있습니다. 하지만, 경기가 안좋다는 이야기는 기업이 돈을 잘 못벌고 있다는 이야기 이고, 그럼 기업이 활용하는 부동산의 경우 공실률이 높아질 수 밖에 없습니다. 

이렇게 되면 당연히 리츠의 이익이 떨어지기 때문에 투자해야 하는 대상이 어디인지 확인하고 리츠 상품에 투자해야 합니다.

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지금까지 리츠가 무엇인지, 장점과 단점 그리고 투자해야 하는 시기에 대해 알아보았습니다.

포스팅이 좀 길어져서 다음번 포스팅에서는 어떤 상품에 투자하는 것이 좋을지 살펴보겠습니다.